新形势下的地产行业与地产基金

一、6月重要事件回顾：

1、M2 同比增速 9.6%创历史新低，考虑存款派生的途径，M2下滑主要受金融机构去杠杆影响，在从严监管的大趋势下，M2 低增速或成为新常态。

2、美联储加息靴子落地，符合预期，市场提前消化反应相对平静，同期央行未上调逆回购利率，释放积极政策信号，流动性忧虑进一步消解。

3、MSCI 宣布将 A 股纳入 MSCI 新兴市场指数和 MSCI ACWI 全球指数，并计划初始纳入222 只大盘 A 股，符合预期，市场反应平静。

二、6月市场资金情况：

1、六月是年中资金的敏感月份，叠加 MPA 考核及银监会“三三四”检查的压力，流动性现季节性紧张。上周美联储加息靴子落地，但央行并未跟随上调逆回购利率，同时上周公开市场操作净投放 4100 亿，创近五个月以来单周新高，另外， 金融机构对季末资金趋紧早有准备， 在政策护航和舆论助推下，资金面平稳跨季可能性较大。

2、短期 SHIBOR 仍在上涨，但从走势来看，本周相较于前期而言较为平缓；短融走势整体企稳，但仍处年内高位； 中票近一月以来高位回落，整体呈下降趋势；企业债收益率有所下降，但仍处年内相对高位。

三、资金政策与房价：

1、房地产现状

（1）房价上涨。2016年末国家统计局监控的70个大中城市中，有65个城市的新建商品住宅销售价格发生同比上涨。深圳住房价格较2015年翻了一倍。

（2）库存严重。房价长期上涨导致部分投资者对房地产市场进行盲目投资，使房地产市场出现结构性失衡，造成我国房地产产品大量库存积压。2015年12月我国商品住宅待售面积有45248万平方米，可容纳1375万人居住 。

（3）、泡沫明显。我国目前房价收入比过高，租售比过低，部分城市仍然存在房价泡沫，需要引起足够的重视。以“房价收入比”这一国际通用指标来衡量，对全国40个重点城市2016年住房总价与家庭可支配收入比值进行排名，推出全国40城2016年房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深圳、上海、厦门、北京、福州、珠海、合肥、南京、天津、石家庄，均是房价涨幅过快的城市。而深圳的房价收入比更是高达36.57，远超合理房价收入比(6-7)，说明在深圳，人均可支配收入接近5万的情况下，一个家庭想要购买一套100平方米的住房，不吃不喝需要36年的时间。房价泡沫仍然严重。

2、资金价格与房价

首选，我们来看得资金利率传导渠道对房价的影响。利率传导渠道认为货币政策主要由利率影响投资，进而对经济发展产生影响。宽松的货币政策导致利率下降，降低了房地产市场供给方和需求方的贷款成本，房地产投资增加，房地产需求和供给增加，进而对房价产生影响。在短期房地产需求增加的情况下，供给不能得到快速补充，因而短期房价上涨，长期供给增加，房价逐渐下降。紧缩的货币政策则正好相反。可以简单表示为：宽松的货币政策→利率↓→投资↑→房地产供求↑→房价短期↑、长期↓；紧缩的货币政策→利率↑→投资↓→房地产供求↓→房价短期↓、长期↑。

其次资本价格传导渠道对房价的影响。资本价格传导渠道在利率传导渠道的基础上，多考虑了其他资产的相对价格和真实财富变化。宽松的货币政策导致利率下降，资产价格增加，房地产的保值增值性使房地产具有资本品属性，房价在一定程度上增加。房价增加又会引起投资性购房者和房开商的投资增加，对房地产需求和供给产生影响，进而引起房价新一轮变动。可以表示为：宽松的货币政策→利率↓→房价↑→房开商/投机性购房者投资↑→房地产需求和供给↑→房价短期↑、长期↓；紧缩的货币政策→利率↑→房价↓→房地产需求↑供给↓→房价↑

四、2017年房地产行业

资金链状况展望：

1、2017年全国经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这也为房地产调控定了基调，而2017年开年以来的多项举措也正预示着政府对于挤压房地产泡沫的决心，2017年房地产行业发展将受到来自多方面的抑制。在这种情况下，金融机构普遍会比较担忧房地产行业资金链能否保持稳健，如果不能，那么房地产企业的风险就可能更快暴露出来，需要金融机构做好风险防范和提前应对。

2、对于2017年房地产行业的资金链状况评价，主要考虑现金流入和流出抵减后的平衡状态，如果现金流缺口较大，那么房企必然需要通过降房价以及缩减投资规模弥补资金缺口，这也是房价下降的基础。以房地产行业现金流入主要考虑销售回款、增量融资，现金流出在建工程支出、土地购置款、到期融资本息等。

3、房地产行业现金流入方面，销售回款主要预收款以及按揭贷款，是房地产现金流入的关键部分，这部分现金流入与房地产销售、限购政策都有较大关系，其为房地产销售金额的一定比例，根据上市公司财务数据测算，此系数约为0.95，预计2017年全国房地产行业销售总额约为10.6万亿元，由此可以看到2017年房地产行业回款总额约为10.1万亿元。2017年，融资渠道收紧，尤其是资本市场的直接融资越发困难，这部分占比较高的融资规模需要由其他融资渠道弥补较为困难，预计整体新增融资规模约为4.5万亿元，同比增速为-6%。

4、房地产行业现金流出方面，工程款支付与在建工程面积以及单位建安成本有关，预计2017年施工面积约为76.4亿平米，工程费用支出约为8.5万亿元。土地购置费用由于分期支付和滞后支付，要小于土地成交总额，预计2017年土地购置支出约为2万亿元。税金支出也是重要支出项目，根据上市公司相关数据，营业税金及附加约为营业收入的9%，那么2017年该项支出为0.909万亿元，而所得税支出则约为0.2525万亿元，税费支出总计为1.16万元。到期债务本金以及利息支出则是另一大块支出，预计2017年房地产行业到期有息债务规模约为3.5万亿元，利息支付约为0.6万亿元，总计支出金额为4.1万亿元。

5、2017年，房地产行业预计现金流入约为14.5万亿元，现金流出约为15.76万亿元，资金链缺口约为1.26万亿元，这将部分对于房地产企业形成一定资金压力，尤其是融资渠道狭窄的中小房企以及高杠杆房企所感受的去杠杆压力会更明显。

五、中国房地产基金现状：

1、地产基金公司

房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。

房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。

2、核心竞争力

投资能力和投后管理能力是房地产基金公司的核心竞争力。房地产基金公司必须善于挖掘优质不动产项目，也需要具备将不动产转化为证券化投资工具的专业技能。但和其他类资产管理公司不同，优秀的房地产基金公司也需要投后管理能力，其或者依托自身经营管理促成物业价值增厚，或者以处置物业的能力为后盾开展业务，大幅降低基础资产经营状况波动的风险。我们相信，拥有熟悉金融而又了解地产的团队，具备有市场影响力的品牌，并具备一定先发优势的房地产基金管理公司，将成为行业龙头。

3、风险因素

行业调控和利率上升的风险。货币政策和产业政策变化会给行业带来不确定性，若大幅加息对行业伤害较大。但调控也并不完全是坏事，适当限制房价上涨速度，反而有利于房地产基金行业发展。

4、行业发展方向-

中国式REITS

在中国，长期的金融实践中，和持有物业相关，房地产基金参与的金融产品，常常被称为REITS（尽管这些金融工具其实和海外的REITS有所差别）。既然如此，我们把以持有型物业为目标资产，以经营收益和基于经营收益而带来的物业增值为主要收入来源，以向投资者提供稳定分红为目标的不动产投资工具，叫做中国式REITS。这也许是中国房地产基金后期发展的重要方向。

六、结语：

在新形势下，地产行业不管在销售方面还是融资方面，都处于空前的监管环境，是否绝后还不得而知。在行业内的企业都面临同样的市场环境，既然选择留在这个行业就必须顺应市场环境的变化并做出相应的改变，我们只需要比别人活的更久点就足矣！